Membeli Rumah secara KPR

February 12, 2010 at 8:20 am 8 comments

Semakin lama harga rumah semakin mahal, dan itu disadari oleh banyak orang. Hal itulah yang menjadi lahan bisnis baru bagi pihak perbankan tanah air. Bisnis tersebut adalah KPR (Kredit Pemilikan Rumah), yang notabene menjadi lahan bisnis yang menggiurkan. Saat ini, hampir semua bank berlomba-lomba untuk menawarkan KPR kepada nasabahnya maupun nasabah bank lain.

KPR sendiri bisa digunakan untuk membeli rumah baru (perumahan yang dibangun oleh developer) maupun rumah lama yang dijual oleh pemilik lamanya. Selain itu, ada bank tertentu yang menawarkan kredit untuk kepemilikan tanah, dengan syarat-syarat tertentu (setahu saya hanya BNI yang menawarkan fasilitas ini).

Dibawah ini adalah informasi mengenai langkah-langkah untuk mengajukan KPR (berdasarkan pengalaman pribadi saya) dan tips-tips yang perlu diperhatikan, sbb:

1. Memastikan niat membeli rumah,

Sebelum memulai proses ini, kita harus memiliki niat untuk membeli rumah. Bila kita tidak berniat untuk membeli rumah, maka kita tidak perlu mengajukan KPR😀.

2. Menentukan target calon rumah pilihan

Setelah memiliki niat yang kuat & bulat untuk memiliki rumah, maka langkah berikutnya yang mesti kita ambil adalah menentukan target calon rumah pilihan kita. Tentu saja kita harus tahu diri & menyesuaikan target rumah yang akan kita beli dengan kemampuan finansial kita.  Kita bisa saja membeli rumah yang lebih dari kemampuan kita sekarang, tetapi kita harus memperhitungkan kemampuan kita untuk membayar cicilan KPR pada tahun-tahun mendatang. Dengan harapan, setiap tahun mendapatkan tambahan besar penghasilan. Misalnya dengan kemampung kita saat ini, kita bisa membeli rumah seharga 300 juta. Tetapi rumah yang kita impikan harganya sebesar 350 juta. Bisa saja kita membeli rumah yang kita inginkan tersebut, tentu saja besar cicilan per bulannya lebih dari kemampuan kita seharusnya. Nah, disinilah dimana kita harus pandai-pandai mengatur alokasi dana yang kita miliki. Misalnya, karena untuk cicilan KPR per bulan yang cukup besar, maka kita harus mengurangi pengeluaran disisi lain. Misalnya, mengurangi gaya hidup kita yang sering membuang biaya dengan makan direstaurant, nongkrong di cafe, dll. Tetapi hanya tahun pertama saja, bila kita tidak bisa meninggalkan gaya hidup tersebut. Karena diharapkan pada tahun berikutnya, kita sudah mendapatkan tambahan penghasilan (kenaikan gaji).

3. Menentukan bank penyedian fasilitas KPR,

Pemilihan bank untuk KPR juga merupakan hal yang sangat penting. Karena kita akan terikat dengan bank tersebut selama masa cicilan KPR kita, misalnya untuk 10 atau 15 tahun. Karena itu, sebelum kita memutuskan menggunakan KPR dari bank tertentu, kita harus teliti dalam mengecek syarat-syarat, perjanjian dan ketentuan-ketentuan dari KPR tersebut. Selain itu juga kita harus berhati-hati dalam mempelajari penawaran dari bank-bank untuk KPR-nya, terutama untuk bunga yang ditawarkan.

Saran saya, usahakan kita memilih bank yang memberikan bunga dengan flat rate (bunga tetap), setidaknya dalam periode tertentu, misalnya 5 tahun. Karena dengan flat rate, kita bisa memprediksikan berapa yang harus kita bayarkan dalam periode tertentu tersebut. Sedangkan bila menggunakan floating rate (bunga tidak tetap), kita seringkali tidak bisa memprediksikan berapa cicilan yang harus kita bayarkan. Karena biasanya bank memiliki perhitungan sendiri, tidak selalu mengikuti BI rate.

Selain itu, kita juga harus berkonsultasi dengan rekan-rekan atau relasi kita yang lebih berpengalaman mengenai KPR. Jangan sampai kita memilih bank yang menyediakan bunga yang murah diawal, tetapi pada tahun-tahun berikutnya kita dibebankan bunga yang tinggi (lebih tinggi dibandingkan bank lain).

4. Penyiapan biaya-biaya yang diperlukan untuk memulai proses KPR,

Setelah menentukan bank penyedia layanan KPR, saatnya kita menyiapkan kebutuhan-kebutuhan untuk mendapatkan layanan KPR dari bank. Proses KPR sendiri terdiri dari (berikut estimasi biayanya):

a. Booking fee, biasanya pihak developer perumahan meminta uang tanda jadi (booking fee) sekitar 200 rb – 1 juta. Tergantung tipe rumah dan luas tanah. Booking fee ini akan hangus bila kita membatalkan pembelian rumah.

b. Uang Muka (DP), besaran uang muka bervariasi, tergantung dari kebijaksanaan bank dan developer. Biasanya dari 0% – 30%, tetapi lazimnya 10%-20%. Semakin besar DP yang kita bayarkan, maka semakin kecil juga cicilan bulanan yang mesti kita bayarkan. Pembayaran DP tergantung kebijakan dari developer perumahan, biasanya 1 atau 2 bulan dari booking fee. Selain itu, ada beberapa developer yang mengizinkan pembayaran DP secara mencicil (terkadang DP dapat dicicil sampai 10 kali).

c. Pengurusan dokumen-dokumen KPR,  dokumen-dokumen untuk keperluan KPR diantaranya KTP, KK, NPWP, fotokopi buku tabungan 3 bulan terakhir, slip gaji/surat keterangan penghasilan dari kantor, surat nikah (bila ada). Untuk detail biaya administrasi & realisasi KPR adalah sbb:

-. Biaya provisi : sekitar 0.5% – 1%

-. Biaya BPHTB : sekitar 5% dari harga jual tanah + bangunan

-. Biaya Notaris : sekitar 1 – 3 juta (tergantung bank)

-. Biaya asuransi kebakaran :  sekitar 0.5% dari harga jual tanah + bangunan

-. Biaya asuransi jiwa :  tergantung umur pemohon & kebijaksanaan bank, semakin tua biasanya semakin mahal. Kl saya kemarin kena 1.5% dari harga jual tanah + bangunan. Tetapi teman saya hanya kena 1% saja.

-. Biaya PPN : sekitar 10% dari harga jual tanah + bangunan. Tetapi biasanya harga bangunan yang ditawarkan ke konsumen sudah termasuk PPN. Kita mesti cek lagi ke developer untuk memastikan.

-. Biaya peningkatan dari sertifikat Hak Guna Bangungan (HGB) ke Sertifikat Hak Milik (SHM) : tergantung dari lokasi & luas tanah. Semakin dekat lokasi rumah dengan pusat keramaian, semakin mahal biayanya dan semakin luas tanah, maka semakin mahal juga. Pengalaman saya, saya kena 1.2% dari harga tanah & bangunan.

Oya, biasanya untuk persetujuan KPR memakan waktu 1 sampai 2 bulan, tergantung bank. Saya sendiri kemarin menunggu selama 1 bulan untuk persetujuan KPR. Hal lain yang perlu diperhatikan adalah, jangan sampai terjadi pembayaran ganda untuk item yang sama (misalnya biaya notaris). Kadang-kadang pihak developer sudah menarik biaya untuk notaris, oleh karena itu, bila pihak bank minta biaya untuk notaris juga, kita bisa menolaknya.

5. Pelaksanaan Akad Kredit,

Setelah mendapatkan persetujuan KPR dari bank, maka kita akan melaksanakan akad kredit dengan pihak bank. Pada akad kredit, biasanya kita bank diwakili oleh notaris yang ditunjuk. Lokasi akad kredit bisa dikantor Bank penyedia KPR atau dikantor developer. Dimana notaris tersebut akan mengecek keaslian/kesesuaian dokumen-dokumen yang kita ajukan untuk KPR. Selain itu, kita juga diminta untuk menandatangani beberapa surat-surat pernyataan (diatas materai). Apabila sudah berkeluarga, maka pasangan kita (suami atau istri) biasanya harus mendampingi kita dalam akad kredit tersebut.

6. Mengambil fotokopi sertifikat & IMB,

Setelah akad kredit selesai, bisa dikatakan proses administrasi KPR sudah selesai. Selanjutnya kita tinggal mengambil fotokopi sertifikat & IMB dari rumah & tanah kita, biasanya 2-3 bulan sejak kita selesai akad kredit.

Selamat mencoba & membayar cicilan bulanan KPR🙂.

Entry filed under: Tentang Rumah. Tags: .

Membeli Rumah Baru atau Bekas? Apakah Migrasi ke IP harus dilakukan?

8 Comments Add your own

  • 1. arif sugiono  |  May 21, 2010 at 12:30 pm

    thanks bgt info nya, mau tanya bisa ga sudah akad tapi ga jadi ngelanjutin kpr nya? du tunggu ya balesannya.

    Reply
    • 2. depokmania  |  May 24, 2010 at 1:55 am

      Mmmhhh ….,

      Saya rasa bisa aja, tetapi semua uang yang sudah kita setor (misalnya DP dan lain-lain) akan hangus.

      Semoga membantu.

      Reply
  • 3. jay  |  February 11, 2011 at 10:37 am

    “Setelah mendapatkan persetujuan KPR dari bank” Poin No. 5 artikel di atas. Apakah nasabah yang mengajukan KPR di atas mendapatkan infromasi resmi dari Bank atau Developer? Apa surat ini yang dinamakan SPK harus kita tandatangani dahulu sebelum lanjut ke step pelaksanaan akad kredit dengan Bank?

    Reply
    • 4. depokmania  |  February 11, 2011 at 1:37 pm

      Bapak Jay,

      Kl pengalaman saya dengan BTN pihak Bank tidak memberikan pemberitahuan/surat resmi. Jadi saya mendapatkan info awalnya via telepon, meskipun saya yang berinisiatif menelpon mereka.

      Setahu saya, bank-bank lain biasanya mengeluarkan surat pemberitahuan resmi kepada nasabah yang disetujui permohonan kreditnya.

      Reply
  • 5. jay  |  February 12, 2011 at 2:05 am

    Terima kasih atas respons yang cepat. Jika saya mempunyai THP Rp 9 jt, berapa layak plafond KPR yg bisa disetujui oleh Bank dengan masa cicilan 15 thn?

    Reply
    • 6. depokmania  |  February 13, 2011 at 11:51 am

      Pak Jay,

      Biasanya max. cicilan per bulan adalah 40% dari THP, maka bila asumsi THP 9 juta, maka max. cicilan per bulan adalah 9 juta * 0.4 = 3.6 juta.

      Berikut saya cuplikkan contoh perhitungan KPR dengan asumsi bunga 12% selama 15 tahun (180 bulan).

      Jadi, kira-kira anda akan dapat plafon max. KPR dari pihak bank sebesar : 300 juta.

      i 12.00% / tahun 1.00% / bulan
      n 180 bulan
      PV 300,000,000.00
      A 3,600,504.19

      ket.: i ==> interest/bunga, n ==> lama cicilan, PV ==> plafon KPR, A ==> besar cicilan per bulan.

      Semoga membantu.

      Reply
  • 7. Jou  |  March 12, 2011 at 7:44 pm

    Pak,apakah DP itu harus dibayarkan ke pihak developer?
    Biasanya DP dibayarkan kemana?

    Reply
    • 8. depokmania  |  March 13, 2011 at 7:19 pm

      Dear pak Jou,

      Benar, DP dibayarkan ke developer. Sehingga akan mengurangi jumlah pinjaman kita ke bank penyedia KPR.

      Reply

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Trackback this post  |  Subscribe to the comments via RSS Feed


Counter

  • 377,304 hits

Categories


%d bloggers like this: